この記事の結論
家を売るときは、印紙税・ローンを返すときの登記の費用・（仲介なら）仲介手数料などがかかり、利益が出れば譲渡所得税がかかります。税率は持っていた期間が5年を超えると約20%、5年以下だと約39%で、住んでいた家なら最大3,000万円の控除があります。
家を売ると、売った金額がそのまま手元に残るわけではありません。契約書の印紙税、ローンを返すときの登記の費用、利益が出たときの税金などがかかります。売る前に、どんなお金がかかるかをつかんでおきましょう。
目次6項目
01売るときにかかる主な費用
印紙税
売買契約書に貼る印紙の税金です。契約金額によって金額が決まり、軽減の措置があります。
抵当権を外す費用
ローンが残っている場合、登録免許税（不動産1つにつき1,000円）と司法書士への報酬がかかります。
仲介手数料（仲介で売る場合）
上限は法律で決まっていて、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を足した額です。800万円以下の物件などには特例があります。
片付け・解体・測量の費用
売主が持つ条件なら、その費用がかかります。買取では、誰が持つかを金額と合わせて決めます。
02利益が出たときの税金（譲渡所得税）
売った金額から、買ったときの金額（建物は使った年数分を差し引く）と売るためにかかった費用を引いて、利益（譲渡所得）が出た場合に所得税と住民税がかかります。
税率は、売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わります。5年を超えると約20%（20.315%）、5年以下だと約39%（39.63%）です。
03譲渡所得税の税率
5年を超える（長期）
- 所得税
- 15%
- 住民税
- 5%
- 合わせて
- 20.315%
5年以下（短期）
- 所得税
- 30%
- 住民税
- 9%
- 合わせて
- 39.63%
| 持っていた期間 | 所得税 | 住民税 | 合わせて |
|---|---|---|---|
| 5年を超える（長期） | 15% | 5% | 20.315% |
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 39.63% |
※期間は、売った年の1月1日時点で数えます。「合わせて」は復興特別所得税（所得税額の2.1%）を含みます。
04住んでいた家なら、3,000万円の控除がある
自分が住んでいた家を売った場合は、条件を満たすと利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。相続した空き家にも、別の条件で特例があります。
特例を使うには、売った翌年に確定申告が必要です。使えるかどうかは、税務署か税理士に確かめてください。
05固定資産税は日割りで精算するのが一般的
固定資産税は、その年の1月1日時点の持ち主に1年分がかかります。売るときは、引き渡しの日を境に日割りで計算し、買主が残りの分を売主に払う形で精算するのが一般的です。
この記事で参考にした決まり・資料
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
- 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき
- 国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
税金・法律の内容は一般的な説明です。実際に使えるかどうかは、税務署・税理士・司法書士などに確かめてください。
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上乗せの条件を見るよくある質問
Q利益が出なければ、税金はかかりませんか？
譲渡所得がなければ、譲渡所得税はかかりません。ただし、特例を使うために確定申告が必要な場合があります。
Q買ったときの金額がわかりません。
売買契約書などが見つからない場合、売った金額の5%を買ったときの金額とみなす決まりがあります。利益が大きく計算されやすいため、書類を探すか、税理士に相談してください。
Q手元に残るお金はどう考えればいいですか？
「売れる金額」から「ローンの残り」「売るためにかかる費用」「税金」を引いた額が目安です。
